房地产全程策划(13)

作者 久久户外广告 来源 本站 浏览 发布时间 12/01/18

第五部分优期导入物业管理实战操作手册

    想知道项目旺销的秘密吗?"规划设计方案没有物业管理单位的签字不能实施,施工结算没有物业管理单位签字不能付款,让物业管理全方位地参与项目的质量监督",这是某热销楼盘发展商的明文规定。《优期导入物业管理实战操作手册》从项目制胜的战略角度系统讲述了获得竞争优势的奥秘。
  操作程序
  第1操作环节:理解先期导入物业管理
  第2操作环节:物业管理前期介入的市场价值
  第3操作环节:物业管理的内容设定


第1操作环节:理解先期导人物业管理

  本策划包括物业管理规划,它与建筑规划的不同之处在于:各自所站的角度不同。我们发现,大多数建筑设计院在规划设计时,未能充分或准确考虑日后的物业管理,给住户造成了麻烦,给物业管理公司带来7不便甚至困难。比如,空调机的安装及排水考虑失误,造成影响制冷效果或装修困难;铁围栏及其地铁制材料的过多使用,造成日后的保养负担过大等。这些情况都说明设计院对物业管理问题欠考虑。同时,由于物业管理公司熟知这些问题,因而才能在这方面提出专业意见。我们在规划的初期就积极引进物业管理观念,让物业管理与规划设计、建筑安装、机电设备、营销推广等不同专业在不同的层面上进行互动。有鉴于此,物业管理服务最好是在物业开发的初始,即基础工程建设开始就介入,但此时不是全面介入,通常只是由一位熟请工程和设备的专家参与,该专家将根据物业管理的需要对有关结构设计和设备配置等技术性问题提出专业意见,并且参与部分工程的施工监管,同时可以培养未来的物业管理技术骨干。
  物业管理的全面介入应该是在销售工作开始以前,为了配合销售,物业管理专家应该在售前完成的工作是:
  明确服务内容;
  明确设备配置;
  确定组织架构;
  明确财务预算(即收费标准);
  完成管理份额计算;
  完成所有合同文本。
  这一系列工作的完成,通常须要两到三个月时间。


第2操作环节:物业管理前期介人的市场价值

  从"马后炮"到"未雨绸缪"
  提起万科物业,"无人化"、"个性化"似乎成了它的代名词,但却绝少有人知道"提前介入"。提前介入,是一个长效服务的概念,即物业公司在接管某楼盘之前,代表业主的利益先期介入楼盘建设。
  起初,他们只是成立专业职能部门,负责公司所属房屋的维修和投诉协调,尽量将事故隐

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